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北京市高新技术企业协会副秘书长孟涵近日一语惊人：“据有关资料统计，有80%的中小企业在中关村注册而办公地点却在村外，使得中关村面临空壳化的危险。”他是在由《科学时报.中关村周刊》主办的“中小企业与中关村办公物业发展”论坛上说这番话的。
别留下空壳中关村
从去年年底就闹得满城风雨的“新浪和微软搬家事件”，如今早已尘埃落定。作为主角之一的新浪已经半个身子离开了中关村。今年4月12日，新浪网销售部、市场部、业务拓展部、个人产品事业部、财务部、法务部、人力资源部，以及公司部分领导和公司部分行政人员，正式搬离万泉河小学，入住SOHO现代城，运营部和研发等部门还留守中关村。据称，新浪网此次搬迁是为了适应公司业务迅速发展的需要，入住现代化的办公楼也将进一步提升公司的良好形象。
有分析人士就此指出：微软要搬家，媒体触动，有关部门大为惊动；联想重心倾向上海，令许多人大惊失色；新浪部分搬离中关村，也成为热点……这些事情都成为中关村格外敏感的事情，甚至到了过敏的程度。其实大企业的进出不应该成为中关村关心的重点，中关村不该也不可能成为大企业的安乐窝，这是很正常的逻辑。但是到了现在，中小企业纷纷外流，已经是一个刻不容缓的大问题。
中小企业如何安居
中关村商委会主席诸一军认为，“中关村写字楼的高额租金，本身不应该成为房产物业发展的障碍，而要把它看做是件好事情，但关键是高租金是否带来高品质的服务。一直真正困扰中关村写字楼用户的不是价钱高，而是开出了高价却不能给用户带来与高租金相对应的高质量软硬件服务。”
据调查。写字楼用户们反映的问题主要表现首先是停车位难找，交通不便利；第二是楼板的承重力度较差；第三是楼顶的高度偏低，造成空间环境的压抑感；第四是供电设备不完善，这对于拥有大量电脑机房，巨型数据中心的高新技术企业来说具有相当大的威胁，一旦断电，后果不堪设想。
诸一军认为，造成这种状况有一定的历史原因，“中关村科技园区的最初发展阶段，政府资金更多投入在人力资源的开发、资本政策体系的建立、服务环境建设等方面，而对于基础设施建设的投入力度就相对要小，往往只停留在能用即可的层面上。”
除了本身基础设施建设方面的缺陷，万柳房地产公司总经理林涧同时提出，由于管理不够完善，同时市场上真正适合中小型企业的写字楼产品并不多，或者说根本不能满足用户需求，导致目前有很多小企业贪图价钱便宜，大量租用由家居公寓改建而成的所谓商用写字楼，由于两者根本不是同一种产品，所以其硬件设施无法同真正的写字楼相比，造成商住两用、功能混杂的不良后果，带来很多无法预料的隐患。
商务环境瓶颈何时解决
据中关村写字楼商务委员会副会长刘志硕介绍，目前包括写字楼、酒店、商住公寓在内，中关村办公用房一共有193万平方米，其中每平米日租金每天在5元以上的占30%，3~5元的占25%，3元以下的占40%。当前空房量总面积不超过40万平方米，整体的出租率大概处于80%左右的水平。
据有关人士分析，预计今年总共有40万平方米的写字楼投入使用，明年提将达到80万平方米。刘志硕认为，到明年之前，中关村写字楼供给的存量增加比例仍然不会超过新增企业注册的比例，“例如去年新增企业超过30%，而整个写字楼存量增加不到10%；今年新增企业预计会占到当前企业存量的25%-30%，而写字楼存量的增加不到15%。预计明年新增企业数量会跟新增企业写字楼大体相当。”
目前大量中关村IT企业，在注册区以外有办公面积，初步估算不少于100万平方米，但随着物业管理水平的提高和新楼盘的不断开发，相信政策区以外的企业会逐渐回到政策区里来，总的来讲，中关村写字楼市场是供给远远小于需求的市场。这种需求一是指写字楼的总数量，另外更多的是服务水平，还有很大发展和提高的空间，大概在四五年之内才会逐渐接近市场饱和状态。
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